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重磅!国常会定调保障性租赁住房政策:税收优惠范围增加、力度更大
来源于:21世纪经济报道 发表于:2021-6-21

6月18日,国务院常务会议召开,会议从增加低租金小户型保障性租赁住房供给,可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、闲置和低效商办、厂房等建设和改建保障性租赁住房,降低住房租赁企业税负等3个方面确定加快发展保障性租赁住房政策。

今年政府工作报告中提出,要切实增加保障性租赁住房等供应,降低租赁住房税费负担。其后住建部先后召开6城保障性租赁住房工作座谈会、40城发展保障性租赁住房工作座谈会,多城市明确将大力发展保障性租赁住房列入重要议事日程。

在此基础上,国常会确定加快发展保障性租赁住房的政策,缓解新市民、青年人等群体住房困难。

增加供给,企业减负

为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求,国常会提出,落实城市政府主体责任,鼓励市场力量参与,加强金融支持,增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给;人口净流入的大城市等,可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。

在发展保障性租赁住房过程中,要落实城市政府的主体责任。首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉21世纪经济报道记者,保障性租赁住房的供给可以由政府直接建造供应,也可以由政府收购小户型二手房。

利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,或者将其他闲置、低效的商办、厂房等改建成保障性租赁住房,赵秀池认为这是成本较低有盈利的模式。

国常会还提出,从10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税

此前,据国家税务总局发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》,单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

这意味着新的住房租赁企业增值税征收政策生效后,住房租赁企业向个人出租住房享有与个体工商户出租住房同样的税收优惠。

一位财税从业人士告诉21世纪经济报道记者,前述增值税减税政策中的5%是法定的简易征收率(适用于不动产租赁),1.5%是优惠税率。

在现行政策下,住房租赁企业的计税方法为租金(含税)/(1+5%)*5%,由于增值税是价外税,10月1日后新的计税公式为租金(含税)/(1+5%)*1.5%。

以企业出租一间月租5000元的房源为例,现行政策下企业每月需缴纳增值税238.1元,降税政策实施后,每月仅需缴纳71.4元,增值税负担大大减少。

“这种政策优惠,对于增值税来讲,其实比直接降法定征收率力度更大。”该财税从业人士说,“由于增值税也是流转税,在实操中出租方可以通过改变租金定价转嫁税负。”

在房产税征收方面,按目前政策,企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税,国常会将租赁住房房产税优惠从向“个人”出租住房,扩大到向“个人+专业化规模化住房租赁企业”出租住房,税收优惠范围增加。

减轻企业税负,能够提升企业参与住房租赁市场的积极性。

黄卉说,住房租赁行业盈利空间较窄,降税可以缓解住房租赁企业的经营压力,提高住房租赁企业的盈利空间。

黄卉指出,后续还可能会降低个人出租住房的税负,盘活个人闲置住房资源,“通过此种方式激励个人业主将闲置房屋投入到住房租赁市场中。”

支持政策逐步推进

在本次国常会之前,中央及相关部门多次明确发展保障性租赁住房。

去年年底召开的中央经济工作会议即重点部署了推进保障性租赁住房建设相关工作,今年政府工作报告中提出,要通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房等供给,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

此后,住建部4月9日召开6城市保障性租赁住房工作座谈会。住建部副部长倪虹在会上强调,人口流入多、房价较高的城市,要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施,落实年度建设计划,由政府给予土地、财税、金融等政策支持,引导多主体投资、多渠道供给。

5月12日、14日,住建部分别在沈阳和广州召开40城市发展保障性租赁住房工作座谈会。会议明确,坚持小户型、低租金,重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房,包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设。

5月20日,为推动扩大保障性租赁住房供给,规范中央预算内投资支持保障性租赁住房建设有关项目管理,提高资金使用效益,发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》(后简称暂行办法),支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设。

《暂行办法》中支持的保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,具体条件由城市人民政府确定。

在地方层面,多地支持保障性租赁住房发展。北京2021年计划安排租赁住宅用地300公顷,其中集租房、公租房各150公顷,较去年分别增加100公顷、70公顷,多主体、多渠道增加有效供应,扩大保障性租赁住房覆盖面。

安徽明确保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房,今年将新筹集公租房2916套,对符合保障条件的环卫、公交等基本公共服务行业困难职工以及人才、退役军人等群体实施精准保障;筹集政策性租赁住房不少于3万套(间),实行低于市场租金的政府指导价,重点解决新市民、青年特别是从事基本公共服务人员等群体住房困难。

国常会在之前政策和行动基础上,进一步确定了加快发展保障性租赁住房的政策。

黄卉表示,未来将通过政府引导、企业参与的方式发展保障性租赁住房,“本着‘谁投资谁负责’的原则,政府提供金融、税收优惠等政策支持,引导市场化力量积极参与租赁住房项目投资、建设和运营中。”

“该类项目成本和租金相对较低,能够保障新市民、年轻人在城市中安居乐业。”黄卉说。

黄卉指出,之前政府主要通过公租房来保障困难群体的租住需求,财政和建设压力较大,能够提供的租赁房源有限,且审核标准较为严格,难以满足城市快速增加的新市民、青年人的居住需求。政府支持,企业等社会多方参与,可以更高效地扩大租赁房源供给,缓解新市民、青年人面临的小户型、低租金房屋供给不足的矛盾。

赵秀池认为,政府后续可能还会进一步推出保障性租赁住房支持政策,“应该是针对多主体投资、多渠道供给,提供更多的土地、财税、金融等政策支持。”

赵秀池指出,保障性租赁住房租金更低,只适用于符合保障性租赁住房准入条件的承租人,其中一部分新市民、青年人可能符合保障性租赁住房的条件,其余大部分人应该通过市场化的方式租赁住房。

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