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4个重磅数字透出市场“剧变”
来源于:中国房地产报 发表于:2018-1-22

这几天,国家统计局抛出了一连串重磅的国民经济&房地产数据。其中,尤为值得地产人关注的,是82万亿,13.37万亿,5.89亿,58.52%这四个数字。

        那么,这四个数字背后,究竟隐藏了些什么秘密?

        我们可以从不断升级的国民购买力,看到市场竞争焦点,将从规模和速度向住房的品质与服务转移;从“天花板数据,看到行业集中度的提升及转型的迫切;从城镇化人口比例,看到旧城改造、城市商业和配套建设与运营的领域将成为城市开发的主体,城市“精细化发展时代的到来。

        数字透出的市场“剧变”,身为地产人的你准备好了吗?


82.7万亿

中国国民生产总值(GDP)

标志着1万美元时代到来


82.7万亿元,按照6.7元人民币兑1美元的汇率和2017年全国总人口13.9亿(国家统计局当天公布的数字)计算,人均GDP是8881美元。越来越接近发达国家的最低门槛1.2万美元。


一个国家,一旦迈入发达国家的门槛,意味着人民的购买力越来越强,无论住房还是消费都将面临着全面的升级。


这几年,改善型住房占据的比例越来越高,这也是2017年以来,二三线城市房地产市场爆发的一个重要原因:与一线城市相比,二三线城市由于总价相对较低,更加具备住房改善的条件和需求。而人们在满足基本住房需求之后,更加注重住房本身的品质、配套与服务。


今后市场竞争的中枢也将从规模和速度,向住房本身的品质与服务转移。除了住房本身之外,为城市中等收入人群提供升级的消费和居住需求的商业与社区运营也将是新的增长点,对开发商来说,从开发模式向服务模式、运营模式的转向也是必须要做的事情。


而对于人口大量流入的一二线城市来说,发达国家的经验更值得借鉴:随着房价的攀升,满足流入人口和中低收入人口需求的租赁性住房将面临爆发式增长。


对2018年的市场来说,抓住中国逐步迈入中高收入国家水平的居住与消费的升级迭代需求,就抓住了未来的钥匙。


13.37万亿

2017年全国商品房销售总额

天花板来了


这个数字毫无疑问是历史新高,但未来还会不会有更高?答案是肯定的。


但我国的房地产市场的规模也已接近天花板。


未来可能会达到15万亿元或更高一点,但随着“租购并举”长效机制的推进,开发性房地产和纯商品房为主体的市场,也将从2018年进入转折点,15万亿元或将成为这个市场的天花板,接下来开发性商品房逐步退出主导地位。


在这个很短的时间窗口里,市场必将发生剧变。


一方面是行业的迅速集中。少数三四家龙头房企可能达到万亿元的销售规模,但代价是市场玩家的迅速减少;


另一方面,则是行业的大规模转型。转型的方向,一是持有运营,包括持有租赁和持有商业;二是定制式开发,整体规模缩小,但开发更加精致化、综合化。


5.89亿

2017年底全国商品房待售面积

房子卖完了怎么办


这是2017年底的房地产库存数字。截至2017年末,全国商品房待售面积58923万/平,比11月末减少683万平方米。


相比最高7亿平方米的高位,两年的去库存战役,算是取得了重大胜利。


房地产库存从全国范围来看,已经不再是中国经济的定时炸弹。现在对多数城市来说,开发商烦恼的已经不再是房子卖不出去,而是房子卖光了,再也拿不到地了


一二线城市自不必说,本来有效供地就很少,要拿到地,即便是龙头房企都得抱团,还得加上一大堆配建保障房、自持、限价的条件,对中小开发商来说,在一二线城市拿地已经不太现实。


三四线城市也是如此,政府越来越喜欢TOP50的大开发商,碧桂园、恒大、万科这些龙头房企在三四线城市大片拿地,凭借品牌和规模对本土中小开发商形成碾压之势。结果,这些地方中小房企在自己的“地盘”上,很难拿到地了。


这就是库存减少的真正影响:中小开发商存货卖光后逐步退出市场。


58.52%

截止2017年底我国城镇人口比例

城镇化进入后期


这个数字意味着,按照每年1点几个百分点的城镇化增长速度,最迟到2019年,我国的城镇化率将迈入60%的门槛60%的城镇化率,意味着我国的城镇化进入尾声。


首先,大规模的城市开发即将进入收尾阶段。尤其一二线城市可供开发的土地已经不多,城市进入精细化发展阶段,就意味着旧城改造、城市商业和配套建设与运营的领域,将成为城市开发的主体,住宅的大规模开发也将成为历史。


对三四线城市来说,大规模的城市化也进入后期。房地产市场的规模经过2016-2017年的爆发之后,再经过一两年的惯性发展阶段,也将逐步放缓,进入城市化后期的商业、基础设施建设的精细化阶段。

 

 

 

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